上海停车场系统厂家-业主与和记黄埔争夺停车场(组图)
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深圳晚报记者 颜昭雄 香港中文大学实习生 于晓玉 湖南师范大学实习生 罗明 文/图 这会是业主与开发商在小区停车场地“争夺战”中的“新招”？ 黄埔雅苑业委会9月初向媒体通报，通过申报停车场地收费许可，小区新物管获得停车场管理经营权；而按业委会与新物管签署的物业服务合同，停车场收益归属全体业主所有。但争议依然存在。记者近日获悉，对黄埔雅苑新物管获得停车收费许可证，黄埔雅苑开发商和记黄埔地产称，停车场产权和收益归其所有，已向市交警局提起行政复议。 1 停车场交接陷僵局 黄埔雅苑2001年一期入伙，其时小区物管为开发商和记黄埔地产(深圳)有限公司（以下简称和黄地产）下属公司和记物业服务（深圳）有限公司（以下简称“和记物业”）。2010年小区成立业委会后，业委会与和记物业矛盾不断。业委会主任何刚说，经专业会计事务所审计，他认为，十年来和记物业未能代表业主利益。 去年十月，黄埔雅苑召开业主大会，由业主表决是否同和记物业续签物业合同列入议程，该次大会六成业主参加，80%投票同意以招投标确认新物业。6月17日，黄埔雅苑业委会与新物业中航物业签署物业服务合同。按约定，7月1日中航物业将全面接管黄埔雅苑物业管理工作。 但和黄地产称按售房合同约定，停车场和小区会所归其所有，旧物管和记物业也不同意移送停车场和会所管理权，交接陷入僵局。何刚说，政府部门多次主持协调会，讨论变更停车场收费许可证问题，但和记物业坚持停车场和会所要保留原状。 2 业主“夺回”管理权 何刚介绍，7月初，和记物业工作人员撤出了停车场，但并未移送收费系统。何刚说，业委会和新物管随后以小区管理需要为由，向市交警局停车场地管理科提出申请，最终办到新的《深圳市经营性停车场许可证》。他说，这绕过了停车场地归属争议，印象中没什么先例，却也很顺理成章。他介绍，按照《深圳经济特区物业管理条例》：一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。在他看来，既然经业主大会授权，业委会和新物管签署物业服务合同，小区，包括停车场，只能由新物业统一管理。 何刚说，新的许可证，从申请到获批，历时不到半个月，很顺利。新的许可证8月22日生效。何刚说，旧物业随后不再具有管理停车场地权限，但和记物业仍不同意移交停车场管理系统，他们正考虑更换系统，可能要花费十几万元。 何刚同时强调，他们夺回的是停车场管理权，停车场权属、收益分配，是另外一个问题。但他坦言，按业委会与新物管签署的物管服务合同，小区停车场收益，扣除新物管必要管理费用，归全体业主所有，开发商不再享有收益。 记者昨日在现场看到，黄埔雅苑停车收费标价牌写着，收费单位为“黄埔雅苑停车场”，管理的是新物业中航物业的保安。面对记者拍照，保安很“抵触”，多次口头劝阻甚至用手挡镜头，有一女主管表示，拍照需出示单位介绍信。
3 “核心问题是产权和权益” 何刚回忆，当初买房签合同时，人山人海，唯恐买不到房，哪会去争论格式合同。但买房后再去争论停车场地归属，历时数年可能都没结果。 “你越主动打官司，你越被套进去。”他说，现在依特区物管条例，新物管通过法定途径获得停车场地管理权。“我们愿意被动，我们愿意到法院辩论，开发商拿出证据来。”何刚说，车库归属争议依然存在，但业主们愿意和开发商在法院上继续争论。 事实上，下发了停车场地收费许可证的市交警局停车场地管理科，工作人员对黄埔雅苑的经验也保持谨慎态度。工作人员称，黄埔雅苑一方提交了相关材料，而且，当时中航事实上对停车场实施着管理，遂获得收费许可证。但他强调，停车场管理权、停车场归属以及收益分配不可混为一谈。他说：“收益还需要约定。”该工作人员补充说，但如果停车场地不属于业主，业主怎么有权利支配收益？他表示，交警部门在职责范围内颁发行政许可，确认管理权，并不存在错误。 “核心问题不是管理问题，而是产权和权益问题，这需要国土部门、住建部门或者法院来解决。”该工作人员认为。 和记黄埔地产： 必要时采取法律行动 和记黄埔地产9月13日向深圳晚报发来书面声明，声明中称，作为黄埔雅苑的开发商，根据与全体业主买卖合同的约定，其拥有地下停车场的产权并可取得收益。由于一、二、三、四期的《经营性停车场许可证》均按程序申领，并已通过2012年度年审，发证有效期至2014年8月31日，所以和记仍是黄埔雅苑停车场的所有权人。 对于新颁发给中航物业的《深圳市经营性停车场许可证》，和记物业并不认为自己的经营许可证已自动作废，并表示目前两证同时存在的情况给停车场经营管理造成了混乱，正在考虑采取必要的法律行动。 知情人士透露，和记黄埔目前已提起行政复议。市交警局内部人士确认上述信息。 分析 停车场地产权归谁？ 小区业主与开发商在停车场上的争论，由来已久。 2007年出台的物权法第73条规定，“建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主所有”；但第74条则称，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”实际中，开发商又多在格式合同中列明，停车位、车库为自身所有。 今年9月3日，市消委会曾发布《一手房地产交易中不公平合同格式条款及不恰当交易手法的点评意见》，当中批评开发商不分情况，将公共场地的停车位占为己有。但对不少业主来说，停车位在“日常生活中不可或缺”，已具备公共性质，所有停车位和车库都应归属全体业主所有。也有业主表示，开发商如将停车场地建设费用摊入了售房成本，停车场地更应归业主所有。 有业内人士同时介绍，地下车库一般不可能获得独立产权登记，更加剧了纠纷。于是，小区在成立业委会后，停车场地往往是业委会和开发商争论焦点。
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